Vodic za kupovinu stana

Vodič za kupovinu stana

Kupujete stan?
Ne znate odakle početi?
U nastavku pronađite detaljan vodič...

Kupovina stana jedan je od najvažnijih i najljepših događaja u životu. Zato smo pripremili jednostavan vodič koji će vam dati korisne savjete kako da što prije počnete da gradite život u novom domu.
Ukoliko se odlučite za kupovinu stana, koraci su sljedeći:

Finalni izbor nepokretnosti
Preliminarni pravni koraci
Izbor načina finansiranja
Zaključenje ugovora o kupoprodaji i ugovora o zasnivanju hipoteke
Obaveze nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji, ugovora o kreditu i ugovora o zasnivanju hipoteke
Prateći troškovi cjelokupnog procesa

Pažljivo odabrati mjesto koje će se uskoro zvati domom. Prije finalnog izbora nekretnine treba:

Posložiti prioritete uzimajući u obzir:

cijenu
lokaciju (blizina skole, vrtića, radnog mjesta, prevoza,…
veličinu i funkcionalnost stana,
ostale stvari koje se smatraju važnima

Pri odabiru stana obratite pažnju na:

odaberite kraj koji ćete voljeti
provjerite urbanistički plan za tu lokaciju
posjetite stan u različito vrijeme u toku dana
bez dobre zgrade nema dobrog stana

Nakon što je stan odabran, prije konačne odluke potrebno je:

Izvršiti detaljnu provjeru vlasništva na nepokretnosti i stanja nepokretnosti koja se kupuje.

Novogradnja:	Starogradnja:
Provjera identiteta prodavca	Provjera identiteta prodavca
Provjera statusa nepokretnosti – uvidom u list nepokretnosti/izvod iz KUU/z.k. uložak/posjedovni list koji investitor dostavlja kupcu na njegov zahtjev. Kada je u pitanju objekat u izgradnji, potrebno je i izvršiti uvid u dokumentaciju koja se odnosi na objekat (list nepokretnosti/izvod iz KUU/z.k. uložak/posjedovni list, građevinska dozvola...)	Provjera statusa nepokretnosti – uvidom u list nepokretnosti/izvod iz KUU/z.k. uložak/posjedovni list. Provjerom se utvrđuje da li je prodavac upisan u javne evidencije kao vlasnik nepokretnosti koja se prodaje kao i to da li su na nepokretnosti upisani 1. tereti 2. upisi ili zabilježbe sporova.
Postupak provjere dokumentacije je pojednostavljen, posebno ako i sam projekat prati neka od banaka kroz projektno finansiranje	Ukoliko prodavac nije upisan kao vlasnik nepokretnosi u javne evidencije neophodno je izvršiti uvid u prethodni osnov sticanja vlasništva, provjerom ugovora o kupoprodaji, tj. utvrditi pravni kontinuitet od lica upisanog u javne evidencije kao vlasnika nepokretnosti do prodavca.
U ovom slučaju, mogućnosti za pravnu nesigurnost ne postoje	Provjera činjeničnog stanja - proveriti stanje nepokretnosti u smislu da li je ista podobna za useljenje i korišćenje, kao i da li činjenično stanje odgovara stanju u dokumentima (kvadratura, legalizacija).

Kako da se pripremite i odaberete najbolji stambeni kredit za sebe?

Zakažite sastanak sa bankarom
Raspitajte se o vrstama kredita
Informišite se o kamatama
Procijenite ukupne troškove
Upoznajte se sa kompletnim procesom

Znamo da je samo podizanje kredita ozbiljna odluka, te smo pripremili šest bankarskih koraka do vlastitog stana. Proći cemo s vama svih šest sa željom da vam olakšamo jedan od najljepših trenutaka u životu. Korake smo nazvali:

Prikupljanje dokumentacije / Online obrasci
Odobrenje od strane Banke
Ovjera ugovorne dokumentacije
Upis nepokretnosti u javne evidencije
Osiguranje kredita
Isplata kredita

1. Prikupljanje dokumentacije/Online obrasci

DOKUMENTACIJA / ONLINE OBRASCI	TROŠKOVI	PROCIJENJENO VRIJEME
Procjena vrijednosti nepokretnosti	Procjena vrijednosti nepokretnosti	Potrebno je oko 5 radnih dana, a moguće je i kraće ukoliko već posjedujete traženu dokumentaciju.
(Pred)ugovor o kupovini nepokretnosti	Notarska obrada Ugovora o kupoprodaji i Ugovora o zasnivanju založnog prava-hipoteke
Dokaz o vlasništvu nepokretnosti koja se stavlja pod hipoteku (original ili ovjerena kopija)	Izdavanje lista nepokretnosti /Izvoda iz knjige ulozenih ugovora/z.k. uloška/posjedovnog lista
Popunjeni i ovjereni dokumenti Banke: Zahtjev za kredit i potvrda poslodavca - popunjeno i ovjereno od strane klijenta i poslodavca; Izjava, saglasnost za procjenu nekretnine. Ukoliko se kao dodatno sredstvo obezbjeđenja uključuje sudužnik u kreditni proces, dužnik je dužan da dostavi sljedeće dokumente: Potvrda poslodavca sudužnika; Pristupnica za sudužnika. Gore navedene obrasce možete preuzeti OVDJE.
Fotokopija identifikacionog dokumenta
Kopija dokumenta kojim se može potvrditi adresa stanovanja, odnosno prebivališta
Ovjerene platne liste
OPCIONO (u zavisnosti od zaposlenja tražioca kredita):
Zbirne rekapitulacije plaćenih neto plata, poreza i doprinosa ovjerena od strane banke minimalno 3 posljednja uzastopna mjeseca

Dokument => Kako nabavljate / Ko izdaje? => Dobro je znati!

Procjena vrijednosti nepokretnosti	Ovlašteni procjenitelj	U trenutku podnošenja zahteva, procjena vrijednosti nepokretnosti ne smije da bude starija od 30 dana.
(Pred)ugovor o kupovini nepokretnosti	Notar	Predugovor ne mora biti overen od strane notara u trenutku podnošenja zahteva za kredit, ali ako dajete kaparu prodavcu koja se tretira kao ucešće, savjet je da se zaključi notarski obrađen ugovor o kupoprodaji , zato što je za prenos sredstava na racun prodavca potreban ovjeren ugovor/predugovor kao pravni osnov za prenos sredstava.
Dokaz o vlasništvu nepokretnosti:	- RUGIP Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove	Pod dokazom se smatra List nepokretnosti/ Izvod iz knjige uloženih Ugovora /ZK Izvadak / Posjedovni list u zavisnosti od vrste nekretnine koja je predmet kupoprodaje/kreditiranja.
- Zemljišnoknjižni izvadak za nekretninu		Dokument ne smije biti stariji od 30 dana.
- Posjedovni list - List nepokretnosti ili - Izvod iz KUU (knjige uloženih ugovora)
Kopija dokumenta kojim se može potvrditi adresa stanovanja, odnosno prebivališta	CIPS	Potvrda može biti zamijenjena komunalnim računom na ime i adresom stanovanja
Ovjereni platni listići	Poslodavac	Izdaje poslodavac za posljednja 3 mjeseca ( opciono 6 mjeseci)
Potvrda o stalnom radnom odnosu i visini ličnih primanja	Poslodavac	Poslodavac ovjerava, a formulare možete dobiti u našoj filijali

2. Odobrenje Banke

3. Ugovorna dokumentacija

4. Upis hipoteke i vlasništva na nepokretnosti u javne evidencije

5. Ugovaranje polise osiguranja nekretnine

6. Isplata kredita

INFORMACIJA	TROŠKOVI	PROCIJENJENO VRIJEME
• Provjerava se kompletnost i ispravnost dokumentacije, potvrđuje kreditna sposobnost i legalnost nepokretnosti koja je predmet kupovine.	• Nema troškova u ovoj fazi	• Potrebno je oko 5 radnih dana.
• Na osnovu prikupljenih informacija banka donosi odluku o odobrenju ili odbijanju zahteva.
• Ukoliko bilo sta nedostaje od dokumentacije, vas licni bankar će vas kontaktirati.

Novogradnja:	Starogradnja:
Ugovor o kupoprodaji, koji sačinjava notar,	Ugovor o kupoprodaji sačinjava notar kupca ili prodavca.
Zaključenju ugovora može prethoditi predugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da će zaključiti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kada budu ispunjeni svi neophodni uslovi.	Zaključenju ugovora može prethoditi predugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da će zaključiti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kada budu ispunjeni svi neophodni uslovi. Predugovor obavezuje ukoliko sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora I zaključuje se obično kada se daje kapara (rezervacija).
Predugovor se obično potpisuje kada kupac aplicira za kredit kod banke projektnog finansijera ili kod neke druge banke u slučaju da je objekat izgrađen preko 80% ili da se kao sredstvo obezbeđenja – zaloga (hipoteka) daje neka druga nepokretnost koja je uknjižena. Predugovor obavezuje ukoliko sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora, može i ne mora biti ovjeren kod notara

POTREBNA DOKUMENTACIJA	TROŠKOVI	PROCIJENJENO VRIJEME
• Notarski obrađen kupoprodajni Ugovor i Ugovor o zasnivanju založnog prava-hipoteke	• Notarski obrađen kupoprodajni Ugovor i Ugovor o zasnivanju založnog prava-hipoteke	• Potrebno je oko 3 radna dana.
• Procjena nekretnine	• Procjena nekretnine
• Ugovor o kreditu

Kupoprodajni ugovor	Notar	Ugovor mora biti notarski obrađen
Ugovor o kreditu	Banka	Ugovor mora biti ovjeren i potpisan od strane Banke i svih učesnika u kreditu
Ugovor o zasnivanju založnog prava- hipoteke	Notar	Klijent preuzima dva primjerka Ugovora o zasnivanju založnog prava- hipoteke kod Notara, od kojih jedan predaje u RUGIP na provođenje radi upisivanja hipoteke

•POTREBNA DOKUMENTACIJA	•TROŠKOVI	•PROCIJENJENO VRIJEME
• Notarski obrađen Ugovor o zasnivanju založnog prava- hipoteke	•Upis hipoteke ( 0,5% od iznosa kredita)	• Završava se u roku od 30 do 60 dana, (48 h – 3 radna dana, u slučaju uplate duple takse)
• Rjesenje RUGIP-a o uspostavljanju hipoteke u korist Banke
• Izvod iz knjige ulozenih ugovora/zk uložak/list nepokretnosti sa upisanim teretom u korist Banke

Rješenje o uspostavljanju hipoteke u korist Banke	RUGIP	Da bi se založno pravo uknjižilo, potrebno je RUGIP-u priloziti Notarski obrađen Ugovor o zasnivanju založnog prava- hipoteke u kojem je sadrzan/uvezan, kupoprodajni ugovor, dokumentacija za nepokretnost, procjena nekretnine i ugovor o kreditu
Izvod iz knjige uloženih ugovora/zk uložak/list	RUGIP	U jedan od navedenih dokumenata upisuje se hipoteka u korist Banke

•INFORMACIJA	•TROŠKOVI	•PROCIJENJENO VRIJEME
•Ovo je posljednji korak kada se novac u iznosu traženog kredita prebacuje prodavcu nekretnine na račun.	•administrativni trošak	•završava se u toku jednog radnog dana

Ugovor o kreditu	Banka	Svi uslovi ugovora su definisani ovim dokumentom ( posebno kada su specificni uslovi)
Otplatni plan	Banka	U svakom trenutku putem ovog dokumenta može da se vidi ostatak duga i iznos otplaćenog dijela
Polisa osiguranja nekretnine	Banka	Polisa osiguranja vinkulirana je u korist Banke za cijeli rok otplate kredita
Saglasnost o zapljeni/ administrativna zabrana	Banka	Najbolje je odmah ugovoriti otplatu putem saglasnosti o zapljeni plate (AZ), te da se rata kredita odmah prenosi na plate na otplatu kredita

Vodič za kupovinu stana

M-bank UniCredit mobilno bankarstvo

M-bank
UniCredit mobilno bankarstvo