Vodič za kupovinu stana

  • Kupujete stan?

  • Ne znate odakle početi?

  • U nastavku pronađite detaljan vodič...

Korisni savjeti za jednu od najvažnijih i najljepših kupovina u životu.

Kupovina stana jedan je od najvažnijih i najljepših događaja u životu. Zato smo pripremili jednostavan vodič koji će vam dati korisne savjete kako da što prije počnete da gradite život u novom domu.
Ukoliko se odlučite za kupovinu stana, koraci su sljedeći:

  • Finalni izbor nepokretnosti
  • Preliminarni pravni koraci
  • Izbor načina finansiranja
  • Zaključenje ugovora o kupoprodaji i ugovora o zasnivanju hipoteke
  • Obaveze nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji, ugovora o kreditu i ugovora o zasnivanju hipoteke
  • Prateći troškovi cjelokupnog procesa

Pažljivo odabrati mjesto koje će se uskoro zvati domom. Prije finalnog izbora nekretnine treba:

Posložiti prioritete uzimajući u obzir:

  • cijenu
  • lokaciju (blizina skole, vrtića, radnog mjesta, prevoza,…
  • veličinu i funkcionalnost stana,
  • ostale stvari koje se smatraju važnima

Pri odabiru stana obratite pažnju na:

  • odaberite kraj koji ćete voljeti
  • provjerite urbanistički plan za tu lokaciju
  • posjetite stan u različito vrijeme u toku dana
  • bez dobre zgrade nema dobrog stana

Nakon što je stan odabran, prije konačne odluke potrebno je:

  • Izvršiti detaljnu provjeru vlasništva na nepokretnosti i stanja nepokretnosti koja se kupuje.

Novogradnja:  Starogradnja: 
Provjera identiteta prodavca Provjera identiteta prodavca 
Provjera statusa nepokretnosti – uvidom u list nepokretnosti/izvod iz KUU/z.k. uložak/posjedovni list koji investitor dostavlja kupcu na njegov zahtjev. Kada je u pitanju objekat u izgradnji, potrebno je i izvršiti uvid u dokumentaciju koja se odnosi na objekat (list nepokretnosti/izvod iz KUU/z.k. uložak/posjedovni list, građevinska dozvola...)  Provjera statusa nepokretnosti – uvidom u list nepokretnosti/izvod iz KUU/z.k. uložak/posjedovni list. Provjerom se utvrđuje da li je prodavac upisan u javne evidencije kao vlasnik nepokretnosti koja se prodaje kao i to da li su na nepokretnosti upisani 1. tereti 2. upisi ili zabilježbe sporova. 
Postupak provjere dokumentacije je pojednostavljen, posebno ako i sam projekat prati neka od banaka kroz projektno finansiranje Ukoliko prodavac nije upisan kao vlasnik nepokretnosi u javne evidencije neophodno je izvršiti uvid u prethodni osnov sticanja vlasništva, provjerom ugovora o kupoprodaji, tj. utvrditi pravni kontinuitet od lica upisanog u javne evidencije kao vlasnika nepokretnosti do prodavca. 
U ovom slučaju, mogućnosti za pravnu nesigurnost ne postoje Provjera činjeničnog stanja - proveriti stanje nepokretnosti u smislu da li je ista podobna za useljenje i korišćenje, kao i da li činjenično stanje odgovara stanju u dokumentima (kvadratura, legalizacija). 

Kako da se pripremite i odaberete najbolji stambeni kredit za sebe?

  • Zakažite sastanak sa bankarom
  • Raspitajte se o vrstama kredita
  • Informišite se o kamatama
  • Procijenite ukupne troškove
  • Upoznajte se sa kompletnim procesom

Znamo da je samo podizanje kredita ozbiljna odluka, te smo pripremili šest bankarskih koraka do vlastitog stana. Proći cemo s vama svih šest  sa željom  da vam olakšamo jedan od najljepsih trenutaka u zivotu. Korake smo nazvali:

  1. Prikupljanje dokumentacije
  2. Odobrenje od strane Banke
  3. Ovjera ugovorne dokumentacije
  4. Upis nepokretnosti u javne evidencije
  5. Osiguranje kredita
  6. Isplata kredita

 

1. Prikupljanje dokumentacije
DOKUMENTACIJA

TROŠKOVI

PROCIJENJENO VRIJEME      

Procjena vrijednosti nepokretnosti

Procjena vrijednosti nepokretnosti 

Potrebno je oko 5 radnih dana, a moguće je i
kraće ukoliko već posjedujete traženu dokumentaciju. 

(Pred)ugovor o kupovini nepokretnosti 

Notarska obrada Ugovora o kupoprodaji i Ugovora o
zasnivanju založnog prava-hipoteke

Dokaz o vlasništvu nepokretnosti koja se stavlja
pod hipoteku (original ili ovjerena kopija)                                               

Izdavanje lista nepokretnosti /Izvoda iz knjige ulozenih
ugovora/z.k. uloška/posjedovnog lista

Popunjeni i ovjereni dokumenti Banke (zahtjev za
kredit, potvrda poslodavca) 

Fotokopija identifikacionog dokumenta

Kopija dokumenta kojim se može potvrditi adresa
stanovanja, odnosno prebivališta

Ovjerene platne liste 

OPCIONO ( u zavisnosti od zaposlenja tražioca
kredita):

Zbirne rekapitulacije plaćenih neto plata, poreza i
doprinosa ovjerena od strane banke minimalno 3  posljednja uzastopna mjeseca (alt. Ovjerena zdravstvena knjižica  minimalno poslednja 3 uzastopna mjeseca )

 

Dokument =>  Kako nabavljate / Ko izdaje? => Dobro je znati!

 

Procjena vrijednosti nepokretnosti  Ovlašteni procjenitelj U trenutku podnošenja zahteva, procjena vrednosti nepokretnosti ne smije da bude starija od 30 dana. 
(Pred)ugovor o kupovini nepokretnosti  Notar Predugovor ne mora biti overen od strane notara u trenutku podnošenja zahteva za kredit, ali ako dajete kaparu prodavcu koja se tretira kao ucešće, savjet je da se zaključi notarski obrađen ugovor o kupoprodaji , zato što je za prenos sredstava na racun prodavca potreban ovjeren ugovor/predugovor kao pravni osnov za prenos sredstava. 
Dokaz o vlasništvu nepokretnosti :  - RUGIP Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne         poslove Pod dokazom se smatra List nepokretnosti/ Izvod iz knjige uloženih Ugovora /ZK Izvadak / Posjedovni list u zavisnosti od vrste nekretnine koja je predmet kupoprodaje/kreditiranja.

- Zemljišnoknjižni izvadak za nekretninu 

Dokument ne smije biti stariji od 30 dana. 

 - Posjedovni list                                                    

 - List nepokretnosti ili

 - Izvod iz KUU (knjige uloženih ugovora)

Kopija dokumenta kojim se može potvrditi adresa stanovanja, odnosno prebivališta CIPS Potvrda može biti zamijenjena komunalnim računom na ime i adresom stanovanja
Ovjereni platni listići  Poslodavac Izdaje poslodavac za posljednja 3 mjeseca ( opciono 6 mjeseci)
Potvrda o stalnom radnom odnosu i visini ličnih primanja  Poslodavac Poslodavac ovjerava, a formulare mozete dobiti u nasoj filijali

 

2. Odobrenje Banke
INFORMACIJA     

TROŠKOVI      

PROCIJENJENO VRIJEME 

• Provjerava se kompletnost i ispravnost dokumentacije,
potvrđuje kreditna sposobnost i legalnost nepokretnosti koja
 je predmet kupovine. 

• Nema troškova u ovoj fazi 

•  Potrebno je oko 5 radnih dana.  

• Na osnovu prikupljenih informacija banka donosi odluku
 o odobrenju ili odbijanju zahteva.

• Ukoliko bilo sta nedostaje od dokumentacije, vas licni
bankar će vas kontaktirati. 

 

Ugovor /Predugovor za kupovinu:


Prilikom dostavljanja neophodne dokumentacije za nepokretnosti od strane Klijenta, Banka vrši dodatnu provjeru vlasništva na nepokretnosti i stanja nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje/kreditiranja. Ugovori za kupovinu nepokretnosti su:

Novogradnja:  Starogradnja: 
Ugovor o kupoprodaji, koji sačinjava notar,  Ugovor o kupoprodaji sačinjava notar kupca ili prodavca. 
Zaključenju ugovora može prethoditi predugovor kojim se
ugovorne strane obavezuju da će zaključiti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kada budu ispunjeni svi neophodni uslovi. 
Zaključenju ugovora može prethoditi predugovor kojim se ugovorne
 strane obavezuju da će zaključiti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
 kada budu ispunjeni svi neophodni uslovi. Predugovor obavezuje
ukoliko sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora I zaključuje se
obično kada se daje  kapara (rezervacija).
Predugovor se obično potpisuje kada kupac aplicira za kredit kod
 banke projektnog finansijera ili kod neke druge banke u slučaju
 da je objekat izgrađen preko 80% ili da se kao sredstvo
obezbeđenja – zaloga (hipoteka) daje neka druga nepokretnost
koja je uknjižena. Predugovor obavezuje ukoliko sadrži sve bitne
elemente glavnog ugovora, može i ne mora biti ovjeren kod notara

 

 

3. Ugovorna dokumentacija
POTREBNA DOKUMENTACIJA

TROŠKOVI                  

PROCIJENJENO VRIJEME

• Notarski obrađen kupoprodajni Ugovor i Ugovor o zasnivanju založnog prava-hipoteke

• Notarski obrađen kupoprodajni Ugovor i Ugovor o zasnivanju založnog prava-hipoteke

•    Potrebno je oko 3 radna dana.  

• Procjena nekretnine

• Procjena nekretnine

• Ugovor o kreditu

 

Dokument => Kako nabavljate / Ko izdaje => Dobro je znati!

 

Kupoprodajni ugovor Notar Ugovor mora biti notarski obrađen
Ugovor o kreditu Banka Ugovor mora biti ovjeren i potpisan od strane Banke i svih učesnika u kreditu 
Ugovor o zasnivanju založnog prava- hipoteke Notar Klijent preuzima dva primjerka Ugovora o zasnivanju založnog prava- hipoteke kod Notara, od kojih jedan predaje u RUGIP na provođenje radi upisivanja hipoteke

 

4. Upis hipoteke i vlasništva na nepokretnosti u javne evidencije
      •POTREBNA DOKUMENTACIJA         •TROŠKOVI                                       •PROCIJENJENO VRIJEME        
      • Notarski obrađen Ugovor o zasnivanju založnog prava- hipoteke        •Upis hipoteke ( 0,5% od  iznosa kredita)         • Završava se u roku od 30 do 60 dana, (48 h – 3 radna dana, u slučaju uplate duple takse) 
      • Rjesenje RUGIP-a o uspostavljanju hipoteke u korist Banke 
      • Izvod iz knjige ulozenih ugovora/zk uložak/list nepokretnosti  sa  upisanim teretom u korist Banke 

   

                                                  Dokument => Kako nabavljate / Ko izdaje => Dobro je znati!!

 

 

Rješenje o uspostavljanju hipoteke u korist Banke  RUGIP Da bi se založno pravo uknjižilo, potrebno je RUGIP-u priloziti Notarski obrađen Ugovor o zasnivanju založnog prava- hipoteke u kojem je sadrzan/uvezan, kupoprodajni ugovor, dokumentacija za nepokretnost, procjena nekretnine i ugovor o kreditu 
Izvod iz knjige uloženih ugovora/zk uložak/list  RUGIP U jedan od navedenih dokumenata upisuje se hipoteka u korist Banke

5. Ugovaranje polise osiguranja nekretnine
POTREBNA DOKUMENTACIJA  TROŠKOVI                                  PROCIJENJENO VRIJEME        
  • Procjena nekretnine • Trošak polise • Završava se u toku jednog radnog dana
  • Izvod iz knjige uloženih ugovora/zk izvod/izvod iz  lista nepokretnosti sa upisanim teretom 

                                                                        Dokument => Kako nabavljate / Ko izdaje => Dobro je znati!!

   

Polisa osiguranja nekretnine vinkulirana u korist banke  Osiguravajuća kuća ( može  se ugovoriti u Banci) Polisa osiguranja nekretnine plaća se za cijeli rok  otplate kredita, jednokratno, prije pustanja kredita u otplatu

 

6. Isplata kredita
INFORMACIJA TROŠKOVI                                  PROCIJENJENO VRIJEME        
•Ovo je posljednji korak kada se novac u iznosu traženog  kredita prebacuje prodavcu nekretnine na račun. •administrativni trošak •završava se u toku jednog radnog dana  

    

                                                                             Dokument => Kako nabavljate / Ko izdaje => Dobro je znati!!

 

Ugovor o kreditu Banka Svi uslovi ugovora su definisani ovim dokumentom ( posebno kada su specificni uslovi)
Otplatni plan Banka U svakom trenutku putem ovog dokumenta može da se vidi ostatak duga i iznos otplaćenog dijela
Polisa osiguranja nekretnine Banka Polisa osiguranja vinkulirana je u korist Banke za cijeli rok otplate kredita
Saglasnost o zapljeni/ administrativna zabrana Banka Najbolje je odmah ugovoriti otplatu putem saglasnosti o zapljeni plate (AZ),  te da se rata kredita odmah prenosi na plate na otplatu kredita

Spinning wheel animation

Loading